Прошлый год стал рекордным по количеству сделок на рынке минской жилой недвижимости. Не секрет, что покупка квартиры — процесс ответственный. К сожалению, не всегда удается стать счастливым обладателем квадратных метров и при этом избежать неприятностей. Myfin.by поговорил с экспертами и попросил их рассказать о признаках проблемной недвижимости и о том, какие действия необходимо предпринять, чтобы покупка была безопасной.
Наследники прошлого владельца
Бывают случаи, когда после покупки жилья спустя какое-то время появляются наследники прошлого владельца квартиры и предъявляют права на нее.
«Вот ситуация: люди развелись и никак нотариально не определили судьбу своей недвижимости. Муж уезжает за границу, где спустя определенное количество лет умирает. Прошло время, жена здесь, в Беларуси, собралась продать квартиру. И тут сразу возникает вопрос: а не женился ли ее бывший муж заново, нет ли у него детей, то есть наследников, которые могут объявиться в самый неподходящий момент?» — пояснила агент по продаже недвижимости компании «АН Гарант Недвижимость» Ирина Марголина.
«Поэтому, если квартиру продает молодой мужчина или женщина, которые сейчас не женаты и не замужем, мы, риелторы, идем в архив загса и проверяем, не состояли ли он/она в браке на момент приобретения жилья», — рассказала эксперт.
«Не осознавал характер своих действий»
Риелторы предупреждают: особо внимательным нужно быть, если продает квартиру человек, состоящий на учете в психдиспансере.
«Например, был случай, когда женщина продавала квартиру, и по лицевому счету мы увидели, что на квартиру был оформлен договор дарения двухлетней давности. Оформила дарственную сестра этой женщины. Сестра, которая оформляла дарственную, на тот момент находилась в психдиспансере. В день оформления дарственной ее из диспансера освободили, взяли справку, что она на тот момент якобы здорова, а потом ее в диспансер снова вернули, то есть признали больной. Мы в той ситуации посоветовали покупателю отказаться от данной сделки. Потому что не исключено, что сестра, оформившая дарственную, может когда-нибудь выписаться из психдиспансера и заявить, что сделку провернули незаконно», — рассказала начальник отдела продаж агентства недвижимости «7 этажей» Наталья Зубковская.
Ирина Марголина в свою очередь подчеркнула, что некоторые люди зарабатывают путем мошеннических схем, используя статус по психическому здоровью.
«У нас в законодательстве ведь есть такая формулировка, как „не осознавал характер своих действий“», — отметила она, добавив, что люди этим пользуются.
«Расскажу про один случай, это реальный пример, все происходило в Беларуси, — поделилась Ирина Марголина. — Пожилая женщина продавала квартиру не через агентство, спустя три месяца после продажи явилась в суд, где начала плакать и рассказывать судье, что несколько месяцев назад чувствовала себя очень плохо, и врач ей прописал препараты. Как результат, она не помнит, как продала квартиру и факта передачи денег тоже не помнит. И суд признал эту сделку ничтожной, то есть все разрешилось не в пользу добросовестного покупателя, а квартиру опять передали этой женщине. Но не прошло и полгода, как она снова явилась в суд».
Что предпринять в случае, если вы покупаете квартиру у владельца, стоящего на учете в психдиспансере? Эксперты советуют в день сделки организовать освидетельствование, что человек может совершать сделку, осознает ее последствия. Правда, и это не 100% гарантия, что потом не возникнут проблемы.
Долги
Важный момент — это отсутствие задолженности по коммунальным платежам. К примеру, нередки случаи, когда люди подают заниженные показатели приборов.
«У меня был случай, когда мы продавали квартиру полгода, люди не жили в ней года три и не платили за электроэнергию вообще. И когда коснулось, оказалось, что счетчик неисправен», — рассказала Ирина Марголина.
«То есть контроль соответствия оплат показаниям — это очень важный момент, а люди часто упускают это из виду», — подытожила специалист.
Человек выбыл в места лишения свободы
Необходимо также проверить, нет ли выписанных из квартиры, которые сейчас находятся в местах не столь отдаленных. По закону, вернувшись, такой человек имеет право прописаться и жить в этой квартире. То есть квартира была продана без его участия, когда он был осужден.
«Такие ситуации встречаются, человек приезжает и говорит, что он будет здесь жить. Мы в этих случаях смотрим, как квартира приобреталась, на каком основании этот человек был прописан, степень его родства с людьми, собирающимися продать квартиру», — отметила Наталья Зубковская.
Неузаконенная перепланировка
При покупке квартиры с осторожностью необходимо отнестись к той, в которой сделана неузаконенная перепланировка, предупреждают риелторы.
«Напомним, что согласно законодательству квартира должна продаваться в соответствии с техническими характеристиками, указанными в техпаспорте. Сложности возникают тогда, когда люди делают такую перепланировку, которую нельзя узаконить», — рассказала риелтор агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Екатерина Кривенкова.
«Так, например, в старых панельных домах многие когда-то вырубали в вентиляционной шахте на кухне нишу под холодильник. Соединение балкона или лоджии с жилым отапливаемым помещением (встречается очень часто) — это тоже неузаконенная перепланировка. Это делать категорически нельзя, и узаконить это невозможно», — заметила специалист.
«А то, что нельзя узаконить, по законодательству надо привести в первоначальное состояние. Покупателю, видя такие нарушения, стоит отказаться от приобретения квартиры», — считает Екатерина Кривенкова.
Квартира с прописанными людьми
Покупка квартиры с прописанными людьми — еще один неприятный сюрприз, который может поджидать покупателя.
«Ситуация может выглядеть так: в квартире жили большой семьей, потом дети выросли, один из двух детей уехал за границу и не выписался. Представим, что он уже давно живет за рубежом, обосновался там, редко приезжает. Проходит время, родители, проживавшие в этой квартире, умерли. Вступил в права наследства второй ребенок, который живет здесь, в Беларуси, и он решил квартиру продать. И тут возникает проблема. Лицевой счет показывает, что в квартире прописан еще один человек, которые уже давно живет, скажем, в США. А бывает, что люди не общаются, родственные связи не поддерживают», — привела пример Екатерина Кривенкова.
Как решается эта проблема: по законодательству при продаже квартиры должно быть от каждого прописанного согласие на продажу. Если прописан не родственник, то его можно выписать по суду.
«Если члены семьи общаются, человек, находящийся за границей, может передать доверенность, в которой будет написано, что он просит зарегистрировать его по такому-то месту жительства. И лицо, на которое он оформил доверенность, может его перерегистрировать по новому месту жительства. Это один из самых простых способов», — считает Екатерина Кривенкова.
Ряд сложностей появляется, если члены семьи не общаются, заметила риелтор. В этом случае придется доказывать, что родственник не появляется в стране уже много лет.
«Понятно, это займет немало времени, но таким образом можно выписать человека по суду», — сказала эксперт.
В целом, констатирует Ирина Марголина, на рынке из десяти квартир девять будут с нюансами, поэтому самое важное перед сделкой — это проверить «юридическую чистоту» покупаемого жилья. Также важна проверка на наличие незаконных перепланировок, долгов по коммунальным платежам, прописанных в квартире людей.